意大利买房流程 - 操作步骤、必备材料，购房税收有哪些？

能拥有一个自己的小窝真的是很幸福的事呀！或许在意大利生活了多年的你也准备在这里买一套属于自己的房子或者公寓，那么今天就来跟大家说说在意大利买房的相关详情：提前准备、相关材料、买房步骤、需交税款和贷款详情，给想要买房的你一点帮助！

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买房前应该做什么？

先恭喜大家马上就要有自己的小窝了！中国和意大利是签订互惠协议的国家，国人可以正常在意大利购买房产（未签订互惠协议的国家的公民将完全无法购买意大利房产），且无需持有任何签证或居留许可。

在意大利买房也不是很复杂，跟着步骤一步步走就好。不过在买房之前，还是有许多事情需要考虑的：

1. 对个人财务状况进行初步评估
2. 对个人需求进行评估：自己居住还是情侣或者家庭？需要学区房吗？需要多大的面积？地理位置？
3. 对房产的要求：想要买二手房？新房？一个house还是公寓？

意大利买房需要哪些文件和材料？

1. 身份证明：居留卡、护照
2. 税号Codice Fiscale
3. 银行账户证明与付款记录
4. 任何抵押财产材料

意大利购房流程

考虑好之后，就开始一步步跟着走啦！

1. 获取税号 IL CODICE FISCALE

要想在意大利买房，首先需要的税号。税号是一个由16个字符组成的字母数字代码，基于姓氏、名字、地点和出生日期，用于唯一地识别居住在意大利的个人以用于税务目的。

2. 开设银行账户 APERTURA DI UN CONTO CORRENTE BANCARIO

在意大利开设一个银行账户买房还是hin有用的，不仅可以简化付款程序，并且有必要设置公用事业的直接借记。

3. 开始看房啦！

准备工作做好后，就可以开始看房啦！在各个平台上搜索自己喜欢的房产，找到之后就可以联系心仪的中介公司的房地产经纪人 (agente immobiliare)带你看房。

4. 正式购买要约 OFFERTA FORMALE DI ACQUISTO

当客户在查看多处房产后决定购买其中一处房产时，谈判将从购买要约开始。购买要约必须以书面形式提出，接受要约也可以口头表达。

要开始谈判，购买者必须首先签署一份购买要约(Proposta di acquisto)，其中包含买方、卖方和房产的所有信息以及购买条款，条款包括报价、要约期限、付款条件和截止日期、成交日期等信息，卖方可以接受或拒绝。

前面提到要约里有个“截止日期”，那是因为这个要约可以分为：可撤销要约和不可撤销要约。不可撤销是指在一定时间内、卖方未接受要约要求之后才可撤销，否则买家无权轻易退出要约。一般房产中介要大家签订的都是不可撤销的。

如果卖方在要约合同时效内签署要约并接受报价后，则代表同意在特定日期之前不将该房产出售给任何其他买家，这有助于保护买方避免失去购买权的可能性。

5. 签署初步合同 Contratto preliminare

这个阶段不是必须的，因为要是真的找到了心仪的房子，大家直接就进行第六步了，直接过户买房！

这个合同是买方与卖方之间的初步协议，明确了销售的条款和条件，通常会要求买方支付定金（通常为购买价格的10%至30%）。该协议确保交易的进行，并使双方承诺继续进行销售：

• 若买方退出交易，将失去定金
• 若卖方退出，则需向买方支付双倍定金金额

6. 在土地注册处、城市规划办公室或注册办公室进行检查

在正式购买之前，必须进行以下检查：

• 出处所有权：这是证明财产所有权的文件；
• 土地注册处：核实该财产是否已正确注册；
• 城市规划办公室：核实该财产是否具有有效的建筑许可证；
• 土地注册处：核实该财产是否有抵押。

7. 付款阶段

一切确认完毕之后，就是付款啦！这个付款包括这几类：

• 【房款】如果你没有足够的购房款，则需要在线申请抵押贷款，或前往银行或信贷机构申请；申请提交后，银行将对房产进行评估，评估其价值并确定融资金额。抵押贷款审批通常需要几天时间，但这是购房过程中至关重要的一步。
• 【中介费】通过房地产中介购买房屋时，中介应支付的佣金约为购买价格的3% + 增值税。根据意大利民法典第1755条，一旦房主通知买方接受报价，该交易即视为中介完成，中介有权获得佣金。

  一般来说，3%+增值税不会在卖方和买方之间分摊，而是前者和后者各自支付 3%+增值税。

• 【公证费】在大多数情况下，公证费是针对公证员准备契约而收取的，但是如果双方通过公证员起草初步协议，并由公证员将原件登记在契约中，则准备初步合同时也可能需要支付公证费。

  各个城市的公证费金额有所不同，根据房产申报价值计算，但通常相近，大约在你贷款价值的1-2,5%。

• 【其他费用】这些可能包括法律费用、检查房产的测量师或建筑师费用、搬家公司费用等。

8. 签署销售契约 Rogito Notarile

公证契约，又称最终合同，是房地产买卖交易的最终文件，它代表了实际的销售行为，即房产最终从卖方转移到新所有者的时刻。

意大利法律规定所有财产交易都必须有公证人参与，契约将由买方信任的公证人(notaio)起草，包含识别相关财产所需的所有信息（这些信息应该已经包含在初步合同中）。该流程的最后阶段是公证契约，即确认所有权转移的正式文件。在与公证员会面时，将阅读并签署必要的文件，并支付最终款项。 

只有到了这一步，房子的钥匙才会交给你，你才正式成为新主人。选择一位值得信赖的公证人至关重要，他能保证所有文件齐全，确保整个过程顺利进行。

公证费为财产价值的1-2.5%，不可协商。

非居民可以从意大利银行获得抵押贷款吗？

意大利银行向非居民提供抵押贷款，但条件比向居民提供的贷款要严格得多。

非居民必须证明其收入稳定，通常需要提供2-3年的纳税申报表、雇佣合同和银行对账单。自雇申请人需面临额外审查，可能需要会计师认证的财务报表。

提供非居民抵押贷款的主要意大利银行包括意大利联合信贷银行 (UniCredit)、意大利联合圣保罗银行 (Intesa Sanpaolo) 和意大利国家银行 (BNL)。聘请熟悉非居民贷款要求的专业抵押贷款经纪人可以显著提高贷款获批几率，并获得更优惠的贷款条件。

最佳做法包括保持良好的信用记录、准备全面的文件以及通过已建立非居民贷款计划的银行而不是较小的地区机构提出申请。

意大利银行房屋贷款
条件	居民	非居民
最高贷款价值比	70-80%	50-60%
所需首付	20-30%	40-50%
固定利率	3.0-3.5%	3.5-4.0%
收入证明	标准就业标准	需要大量高收入证明
处理时间	2-4周	1-3个月
抵押贷款期限	长达30年	最长25年

意大利购房税费详解

总体而言，与购买房屋相关的税收包括：

• 登记税
• 增值税
• 土地登记税
• 抵押税
• 印花税

登记税、抵押税和土地登记税是购买房产时需要缴纳的三种主要税。这三项税费的金额会根据房产类型以及买卖双方的“特征”而有所不同：

    1. 适用比例注册税的买卖交易（即卖方为个人；或未参与房产建造或翻新的企业；或房产建造或翻新已超过5年且目前未选择增值税选项的企业）：

• 注册税：不得低于€1,000

                – 作为首套房购买（需在18个月内迁入）：2%（始终按地籍价值计算）；

                – 作为第二套房购买：9%（若购买方为个人，则按地籍价值计算；若购买方为公司或以个体工商户或专业人士身份购买的自然人，则按合同声明的价格计算）

• 固定抵押税：50欧元
• 固定地籍税：50欧元

   2. 需缴纳增值税的买卖交易（即卖方为在5年内建造或翻新该房产的企业；或在5年以上建造或翻新该房产且目前选择缴纳增值税的企业）：

1. 增值税：
   1. 作为首套房购买（需在18个月内迁入）：4%（始终以合同中声明的价格为基准计算）；
   2. 作为第二套房购买：10%（始终以合同中声明的价格为基准计算）；
   3. 豪华建筑：22%（以合同中声明的价格为基准计算）；
2. 固定注册税：200欧元；
3. 固定抵押税：200欧元；
4. 固定地籍税：200欧元；

此摘要方案作为一般规则适用，但在购买房产前，建议核实需缴纳的具体税费金额，以避免后续出现意外情况。

税收减免

如果你是首次购房，可能有资格享受多项税收减免，以减轻购房带来的财务影响。这些减免包括：

• 登记税从 9% 降至 2% ；
• 私人购买的房产免征增值税；
• 可以扣除购买第一套住房所支付的部分抵押贷款利息。

要享受这些优惠，购买人必须满足某些要求。部分要求包括房产的地籍类别、其位于买家居住或工作所在地，以及买家名下不存在任何房产。无论如何，如需了解应缴税款的详细信息，建议您直接联系税务局或咨询房地产中介。建议大家咨询自己的中介或者会计，以确保满足所有必要要求并获得最大的税收优惠。

写在后面

希望大家都能找到自己喜欢的小屋！

封面图来源：AS Photography/pexels 版权属于作者

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